投資英國物業必做HMO? 一文睇盡HMO有咩弊病!

面對英國物業投資有少量認識嘅客戶,有唔都會問可唔可以做到HMO(House In Multiple Occupation)出租,貪其比一般整套房屋出租較貴、投資回報率較高。但喺我哋嘅Souring Agent團隊睇嚟,其實HMO危機四伏,回報都未必咁好?!

The problem and Advantage of HMO | UK Immigration | JiaYu

甚麼是HMO

根據英國政府官網說明,HMO全稱House In Multiple Occupation,亦稱為共享房屋 (house share),即將一間房屋分拆出租予至少三人以上,而三人並不來自於同一個家庭,並共用廚房及浴室。出租HMO前需要領取相關牌照,牌照對屋內的氣體供應及消防設備有相應要求,對房間大小亦有規定。

出租HMO當然有好處,最明顯嘅優點就係HMO嘅投資回報較一般英國物業高。以三房單位為例,一般喺蘇格蘭月租約£500 – 600,分拆出租後假設每房租£350,一間屋嘅月租金就變成£1,050,幾乎變成雙倍回報。

當然,改裝HMO出租有利亦有弊。

營運成本高

為咗符合出租HMO標準,業主必須先做好前期準備,例如搵Builder檢查現有設備、消防設施是否符合HMO標準、確保公共設施、間隔出房間及預備足夠配套等,裝修費可能會比一般英國物業嘅簡單整修來得複雜及昂貴。

除咗裝修費外,由於營運HMO比直接將整間屋出租需要更多家具,亦需同時負擔公共區域嘅傢俱,同時面對數個租客,加重了行政負擔之餘,更要付出額外成本,可能是弊大於利。

Cost of HMO | UK Immigration | JiaYu

未必能成功申請按揭

有部分客戶選擇以按揭購買用作改建HMO 的英國物業。由於改裝成HMO或須向當地市議會(Local Council)申請牌照,又有機會改變房屋結構,貸款機構對批出此類型的房屋貸款會更謹慎,可能導致估價不足,甚至是拒絕估價。

須全數租出先有高投資回報
喺理想情況下,HMO可有較高租金回報,而理想情況係建基於同一間HMO裡的所有單位已經分租出去。同一時間要有幾個租客願意租HMO,並且能夠互相協調,其實都唔係一件易事。

HMO物業租金利潤較一般出租物業高,因此仍有不少客戶甘之如飴。咁咩類型物業先最適合做HMO呢?

樓價較低,但有大量租屋需求嘅地區,同時最好有大批同類型租客,例如大學區。大學區雖然好易做到學生生意,但始終租客流動性高、維護傢俬嘅成本更多,管理成本亦較高。而且HMO有幾個租客入住,一般情況下都需要聘請物業管理公司代為管理,更可能會將淨投資回報拉低。

HMO未必係英國物業投資新手嘅你最好嘅選擇,而想搵高回報嘅物業作投資都唔一定要買HMO㗎!家譽提供嘅英國物業投資,投資回報率達10%或以上,入場門檻低,想了解更多就立刻聯絡我哋啦!

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